Kommentar till Boverkets skrivning avseende översyn av bostadsrättslagstiftningen

Med anledning av den p?g?ende debatten om redovisning i bostadsrättsföreningar har Sveriges Redovisningskonsulters Förbund, SRF, skickat en skrivelse till Justitiedepartementet. Det finns, som Boverket p?talat för Justitiedepartementet i en tidigare skrivning, behov av en översyn av bostadsrättslagstiftningen. SRF stödjer Boverkets slutsats men vi menar i v?r skrivelse att en bredare översyn m?ste göras.

Inledning
Boverket har i en skrivelse (daterad 2014-06-27, diarienummer 529-2550/2014) till Justitiedepartementet (inkommen 2014-06-27 diarienummer Ju2014/4329/L1) framfört att de anser att det finns ett behov av en översyn av bostadsrättslagstiftningen. Boverket anger i sin skrivning att det finns problem med bostadsrättslagen (1991:614) och bostadsrättsförordningen (1991:630). Boverket tar i skrivelsen sikte p? fr?geställningar kring den ekonomiska planen, latent skatteproblematik och bostadsrättsköparens insyn. Dessa fr?gor är intressanta och SRF har inget att invända mot att en översyn av lagstiftningen görs. Vi vill däremot att en bredare översyn görs där samspelet med annan lagstiftning ocks? ses över.
Problembeskrivning
Sedan hösten 2013 har olika fr?geställningar avseende bostadsrättsföreningar (BRF) debatterats. En fr?ga som väckte mycket intresse avs?g användandet av s? kallade progressiva avskrivningar. Fr?gan väcktes till liv i samband med att Bokföringsnämndens (BFN) nya regelverk (de s? kallade K-regelverken) ska börja tillämpas fr?n och med 2014.
BFN fick oförtjänt kritik för att de nya regelverken satte stopp för möjligheten att använda progressiva avskrivningar. I själva verket har det inte varit möjligt att inom ramen för god redovisningssed tillämpa en progressiv avskrivningsmetod p? en byggnad i en bostadsrättsförening redan innan K-regelverkens tillkomst. Det visade sig däremot att det var relativt vanligt att, framförallt nybildade, bostadsrättsföreningar tillämpade progressiv avskrivning.
N?got förenklat kan en progressiv avskrivningsmetod p? en byggnad i en BRF leda till att förslitningen av fastigheten inte ?terspeglas p? ett korrekt sätt över tiden i ?rsredovisningen. Detta kan i sin tur leda till att för l?ga avgifter tas ut och att föreningen ställs inför väldigt stora avgiftshöjningar i samband med att större insatser m?ste göras p? byggnaden.
Som nämnts har BFN publicerat ny normgivning som en BRF har att tillämpa fr?n och med 2014. En BRF kan välja mellan att tillämpa BFNAR 2012:1 ?rsredovisning och koncernredovisning (K3) eller BFNAR 2009:1 ?rsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K2). I inget av regelverken är progressiv avskrivningsmetod p? en byggnad i en BRF till?ten. I övrigt skiljer sig regelverken ?t väsentligt vad gäller avskrivningar. K3 bygger p? en s? kallad komponentansats enligt vilken en fastighet ska delas upp i olika komponenter som skrivs av var för sig. K2 ? sin sida bygger p? att hela tillg?ngen (med en del undantag) ses som en enhet som skrivs av ihop. Detta leder ocks? till att hanteringen av framtida större insatser hanteras väldigt olika i systemen.
Bland annat fr?gan om avskrivningsmetod samt skillnaderna mellan avskrivningsmetoderna i K2 och K3 gav upphov till att ett antal andra fr?gor kom upp till ytan. Exempel p? fr?geställningar är:
Vilket samband finns mellan avskrivningar och avsättning till fond för yttre underh?ll?

Kan en BRF över längre tid ha avgifter som leder till att föreningen visar underskott?

Kan en BRF ha ett negativt eget kapital utan att ?tgärder vidtas?

Hur kan det vara olika regler för avskrivning i en ekonomisk plan och i en BRFs ?rsredovisning?

Vilka avskrivningstider är egentligen korrekta?

Hur är det möjligt att tv? föreningar med lika förutsättningar kan välja att redovisa p? s? olika sätt som K2 och K3 ger upphov till?

Är det egentligen inte kassaflödet som är den intressanta upplysningen i en BRF? M.m.

Ovanst?ende funderingar leder oss till i vart fall tv? slutsatser:
Det är viktigt att utreda vilken information en offentlig redovisning fr?n en BRF egentligen ska inneh?lla.

Det är viktigt att utreda vilka samband som borde r?da mellan bostadsrättslagstiftningen och den framtida externa redovisningen i en BRF.
Bostadsrättsmarknaden
För m?nga privatpersoner är investeringen i bostaden den största privatekonomiska affär som görs i livet. M?nga personer investerar i en bostadsrätt. Enligt www.hittabrf.se finns idag cirka 23 300 BRF som äger och förvaltar en eller flera fastigheter. Föreningarna äger och förvaltar drygt 1 000 000 lägenheter fördelat p? cirka 80 000 sm?hus och över 920 000 lägenheter i flerfamiljshus. Föreningarna är den största enskilda ägarkategorin av lägenheter i flerbostadshus följt av allmännyttan som har cirka 760 000 lägenheter.
Det har gjorts uppskattningar av det totala värde p? tillg?ngar som förvaltas av bostadsrättsföreningar. Värdet har uppskattats till cirka 40-50 % av Stockholmsbörsens totala värde. Det är med andra ord ett betydande värde som direkt rör ekonomin för m?nga privatpersoner.
Vilken information som erh?lls i samband med förvärv av en bostadsrätt är olika. Även om den ekonomiska planen vid nyproduktion formellt bara riktar sig till intygsgivaren är det vanligt att den visas för presumtiva köpare av nya bostadsrätter. Är det en äldre förening som köparen investerar i finns ofta tillg?ng till ?rsredovisningen. Självklart är det viktigt att den information som visas är väsentlig och ger en s? korrekt bild som möjligt.
En BRFs externa redovisning
En BRF är (s? gott som uteslutande) en ekonomisk förening. Detta medför bland annat att enligt dagens regelverk är de alltid skyldiga att upprätta ?rsredovisning enligt ?rsredovisningslagen (1995:1554), ?RL. Reglerna i ?RL har sin grund i ett EU-direktiv. Reglerna är för tillfället förem?l för utredning (Redovisningsutredningen) i Sverige eftersom EU:s direktiv har ändrats. Den sittande utredningen har teoretiska möjligheter att lyfta fr?gan om det är lämpligt att en BRF ska upprätta ?rsredovisning enligt ?RL. Det är däremot av olika skäl inte särskilt troligt att utredningen gör det.
M?nga olika parter (styrelser, konsulter, byggare, m.fl.) är involverade i bildande av BRF, upprättande av ekonomiska planer och ?rsredovisningar. M?nga handlingar ska läsas och tolkas av andra parter (l?ngivare, köpare, m.fl.). Parterna har olika intressen av vilken information som handlingarna ska inneh?lla.
Tyvärr verkar det idag som om m?nga olika tolkningar av reglerna finns. Det kan möjligen finnas fog att anta att en del tolkningar görs i syfte att ge en bättre bild av föreningens ekonomiska situation och framtida kassaflödesbehov än vad verkligheten egentligen är. Det är till viss del spekulation men bara det faktum att olika tolkningar, som dessutom kan leda till stora skillnader i presentationen, kan göras är självklart inte bra.
Slutsats
Som nämnts ovan anser SRF att det är viktigt att utreda vilken information en offentlig redovisning fr?n en BRF egentligen ska inneh?lla. Generellt torde det ocks? vara viktigt att informationen i den ekonomiska planen harmoniseras med den framtida bilden som kommer att ges i den externa redovisningen. SRF anser därför att den utredning av bostadsrättslagstiftningen som Boverket initierar i sin skrivelse genomförs men kompletteras med en översyn av vilken extern information en BRF ska vara skyldig att ta fram. Som SRF ser det synes det lämpligt att samla alla regler i en och samma lag som i och för sig kan peka p? ?RL i större eller mindre omfattning.
Vi bist?r gärna med mer detaljer kring fr?geställningarna om ni s? önskar. Kontaktperson hos SRF i denna fr?ga är Claes Eriksson, 010 483 80 51, [email protected]
Stockholm 13 augusti 2014
Fredrik Dahlberg
Förbundsdirektör

Claes Eriksson
Redovisningsexpert
Sveriges Redovisningskonsulters Förbund SRF, är den ledande branschorganisationen för redovisningskonsulter och lönekonsulter.
SRF grundades 1936 och driver en fortlöpande branschutveckling samt kvalitets- och kompetenshöjning av medlemmarna.
SRF bedriver ocks? en omfattande informations- och utbildningsverksamhet.
Förbundet har omkring 6 000 medlemmar varav cirka 4 000 är Auktoriserade Redovisningskonsulter och Auktoriserade Lönekonsulter.
SRFs Auktoriserade Redovisningskonsulter bist?r fler än 300 000 svenska och utländska företag och finns över hela landet.
Auktorisationen är en kvalitetsstämpel som borgar för trygghet, kompetens och förtroende. Genom auktorisationen skapas ett tydligt utbud av kvalitetssäkrade redovisnings- och lönetjänster till nytta för svenska företag.
Läs mer p? www.srfkonsult.se

Tags , , ,

Related posts

Top